Refinancování hypotéky vlastně znamená vzít si hypotéku novou a tou splatit hypotéku starou. Původní banka po refinancování hypotéky zruší své zástavní právo na nemovitosti, nová banka naopak zástavu zřídí.
Důvody, proč refinancovat hypotéku
Jedním z hlavních důvodů, proč se lidé rozhodují refinancovat svou hypotéku, je nižší úroková sazba. Není to však důvod jediný. Díky refinancování hypotéky si můžete znovu vybrat parametry své hypotéky. V nové bance tak můžete získat hypotéku flexibilnější, levnější, ale také můžete hypotéku zajistit jinou nemovitostí, případně o hypotéku žádat s jiným spolužadatelem.
Existují i takové hypotéky, které umožní zvyšovat a snižovat splátky hypotéky podle vašich potřeb. Pokud se změní situace ve vaší rodině a vy potřebujete platit nižší splátky, je možné prodloužit celkovou dobu splácení. A naopak, pokud jsou nízké úroky a splátka vychází nižší a vy jste na tom finančně dobře, je možné splácet víc a zkrátit celkovou dobu splácení hypotéky. Některé banky dovolí i dočasné přerušení splácení, například pokud se dostanete do nepříznivé finanční situace a nemůžete bance posílat splátky hypotéky ve stanovené výši.
Refinancováním hypotéky můžete také výrazně ušetřit v případě, kdy jste si původně brali takzvanou 100% hypotéku, tedy neměli při vyřizování hypotéky žádné vlastní peníze. Při refinancování hypotéky s velkou pravděpodobností splníte u nové banky parametry „standardní“ hypotéky, dosáhnete tedy na nižší úrokovou sazbu. Za uplynulé roky jste totiž již část úvěru splatili, takže se dostanete na poměr úvěru a odhadní ceny do 85 % a tím pádem i na daleko výhodnější podmínky.
Dalším důvodem pro refinancování hypotéky je i fakt, že vaše stávající banka podmiňuje současné splátky hypotéky nějakou službou, kterou stejně nepoužíváte, nebo třeba o které si myslíte, že jí nepotřebujete, jako je např. pojištění schopnosti splácet. Pak je dobré vybrat banku, která po vás tyto „navícové“ výdaje nepožaduje. Zde je ale na místě poznamenat, že každý z nás by si měl uvědomit, že právě pojištění schopnosti splácet, byť se vám může zdát zbytečné, může v případě tragické události uchránit vaši rodinu před problémy se splácením, pokud rodina přijde o svého živitele.
Pro úspěšný proces refinancování hypotéky je nutné, abyste svůj stávající úvěr v minulosti řádně spláceli a neměli tak negativní záznam v bankovním registru.
Kromě refinancování můžete při konci fixace bez sankcí splatit bance část hypotéky. Mimo tento krátký okamžik účtují banky poměrně vysoké sankce (například 5% z předčasně splacené částky za každý rok do konce fixačního období). Od prosince 2016, kdy začne platit nový zákon o úvěru pro spotřebitele, bude možné u všech bank splatit až 25 % úvěru jednou za rok vždy v měsíci před výročím smlouvy bez sankcí i v průběhu fixace. Některé banky se již na změnu připravily a dovolují svým klientům splatit část jistiny již nyní (většinou až 20 % ročně).
Levnější bude podle nového zákona i splacení celého hypotečního úvěru předčasně (v průběhu fixace), a to v případě, když nemovitost, která byla hypotečním úvěrem financována či použita jako zajištění, budete prodávat. Podmínkou je, aby hypoteční úvěr byl sjednán na delší dobu než 2 roky. Banka si bude moci naúčtovat pouze účelně vynaložené náklady (například administrativní náklady na zpracování žádosti, náklady na vydání hypotečních zástavních listů, úrok zaplacený za mezibankovní půjčku apod.), a to do maximální výše 1 % z předčasně splacené části, nejvýše však 50 000 korun. Abyste se nestali rukojmím potenciálních kupců a nemuseli spěchat s prodejem a kvůli tomu neprodali pod cenou, je dobré refinancovat stávající úvěr takovou hypotékou, která vám umožní kdykoliv úvěr zdarma splatit.
Jak probíhá refinancování hypotéky
Před uplynutím doby fixace vám banka pošle návrh nové výše úrokové sazby pro další období. Pokud souhlasíte, nebo když na návrh nereagujete, začne vám od uvedeného data běžet nová doba fixace s novou úrokovou sazbou a tedy i s novou výší měsíčních splátek. Datum konce první fixace naleznete v úvěrové smlouvě vedle staré úrokové sazby.
Některé banky však zasílají návrh nové sazby až na poslední chvíli, proto je dobré začít se o jiné nabídky zajímat dříve, ideálně dva až tři měsíce před uplynutím doby fixace. Jen tak stihnete svou hypotéku refinancovat v klidu a pohodě bez zbytečného stresu.
Nemusíte však sami obíhat všechny banky, stačí požádat o pomoc zkušeného hypotečního makléře. On vám předloží nabídky více bank a vy si jen vyberete tu pro vás nejvýhodnější.
Dokumenty potřebné k refinancování hypotéky
S hypotečním makléřem ušetříte nejen čas, ale i nervy s nezbytným „papírováním“, které proces refinancování hypotéky provází. Hypoteční makléř vám také řekne, jaké dokumenty budete potřebovat. Přímo pro refinancování hypotéky nabízejí banky zvýhodněné podmínky. Jste pro ně již prověřený klient, takže často nemusíte prokazovat příjmy, někdy ani zařizovat nový odhad.
Co zpravidla banky k refinancování hypotéky chtějí:
- Původní smlouvu o hypotečním úvěru
- Poslední výpis z úvěrového účtu
- Příslušnou zástavní smlouvu
- Nabývací titul k nemovitosti, která slouží jako zástava
- Potvrzení o příjmu nebo několik posledních výpisů z úvěrového účtu ve stávající bance
- Výpis z katastru nemovitostí (List vlastnictví) a snímek z katastrální mapy (ve většině případů již toto obstarává banka popř. HM)
- Potvrzení s vyčíslením aktuální dlužné jistiny a příslušenství k úvěru, číslo účtu, kam by nová banka měla peníze poslat, datum předčasné splátky původního hypotečního úvěru, souhlas původní banky s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě (dočasně), příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky a vyčíslení zůstatku úvěru - toto vše je na jedné listině
- Fotografie současného stavu nemovitosti
- Původní nebo nový odhad nemovitosti
Nová banka dokumenty posoudí a po schválení úvěru je připravena nová smlouva k podpisu. Pokud vyřizujete refinancování hypotéky s hypotečním makléřem, on vám překontroluje správnost nové hypoteční smlouvy, vysvětlí vám případné nejasnosti a doprovodí vás do banky k podpisu.
Již existující pojištění nemovitosti stačí ve většině případů jen nově vinkulovat. V naprosté většině případů jej akceptuje i nová banka.
Z nové hypotéky se splatí starý úvěr a původní banka se vzdá svého zástavního práva. Takzvanou kvitanci zašle banka buď přímo na Katastrální úřad, nebo (což je dnes mnohem rozšířenější postup), klientovi, který si sám zanese spolu s Návrhem na vklad do podatelny Katastrálního úřadu. Původní banka by měla vydat Potvrzení o zaplacení (kvitanci) do 30 dnů po doplacení hypotečního úvěru. Hypoteční makléř je vám samozřejmě stále plně k dispozici, a proto vás ani v této závěrečné fázi nečekají žádné starosti.
Požádat makléře o názor či doporučení
Naši klienti říkají...
Hypokalkulačka.cz nám doporučila hypoteční makléřku, díky které dnes bydlíme. S realitní kanceláří, která slíbila hypotéku zařídit, jsme se dlouho trápili a málem z koupě sešlo. Makléřka byla velmi profesionální a my jí moc děkujeme. Využití služeb Hypokalkulačky určitě vřele doporučujeme.
A.S.
Nejnižší úrokové sazby
Zeptejte se nás