Stavíme s hypotékou

14.6.2009

Počet žadatelů o hypotéku každoročně roste. Současně se zvyšuje i procento těch, kteří hypoteční úvěr použijí na výstavbu rodinného domu. Důvodů je několik, nejčastějším argumentem však bývá fakt, že cena velkého bytu v Praze odpovídá ceně rodinného domu i s pozemkem kousek za Prahou. A protože jsme národem kutilů, je mnoho těch, kteří nechtějí dům tzv. „na klíč“, ale chtějí se na jeho výstavbě více či méně podílet. Pojďme se tedy podívat na to, jak takovou výstavbu rodinného domku lze financovat hypotečním úvěrem.

Potřebné dokumenty
Předpokládejme, že jsme vlastníky zasíťované stavební parcely. Jaké jsou nutné dokumenty pro podání žádosti o hypotéku? V prvé řadě je to stavební povolení, položkový rozpočet zpracovaný autorizovaným technikem, projektovou dokumentaci, nabývací titul k pozemku a samozřejmě veškeré podklady k naší bonitě. Pro čerpání hypotéky pak bude nutné bance předložit smlouvy o dílo, které jsme uzavřely se stavebními firmami, případně faktury za stavební materiál, stavíme-li si dům sami.

Dále předpokládejme, že nechceme do výstavy RD vkládat žádné vlastní peníze a spoléháme se jen na peníze půjčené od banky. Přesto se v tomto případě nebude pravděpodobně jednat o tzv. 100 % hypotéku (záleží na ocenění pozemku), neboť jsme majiteli pozemku, který se do výsledné hodnoty nemovitosti započítává. Budeme‑li tedy stavět skromný RD bez dvou bazénů a sauny a  zdržíme-li se použití drahých mramorů a jiných luxusních materiálů, dostaneme se často pod 70 % půjčovaných zdrojů, což se příznivě projeví na úrokové sazbě. Jen dodejme, že hodnotu pozemku určuje znalec akceptovatelný konkrétní bankou.

Čerpáme na etapy
Po předložení všech potřebných dokumentů bance a po ukončení schvalovacího procesu můžeme přistoupit k podpisu úvěrové smlouvy. Teď už nám nic nebrání pustit se do stavebního procesu. První čerpání půjčených prostředků proběhne oproti zastavení našeho pozemku ve prospěch banky a po předložení smlouvy o dílo, kterou jsme uzavřeli se stavební firmou. Tímto dostáváme na náš účet prostředky, ze kterých financujeme první etapu výstavby. Ta zpravidla končí po dosažení jednoho metru výšky hrubé stavby. Pak je nutné, aby geometr stavbu s pozemkem zaměřil a takto rozestavěný dům byl vložen do katastru. Nyní už jsme ale majiteli nemovitosti, která má větší hodnotu, než samotný pozemek, který před podpisem úvěrové smlouvy oceňoval znalec. Je tedy nutné provést aktualizaci znaleckého posudku na rozestavěný dům s pozemkem a vyhotovit nové zástavní smlouvy. Znalec vždy v tomto momentě kontroluje, zda na účet vyčerpané prostředky odpovídají provedeným stavebním pracím.

Nenastanou-li žádné problémy při oceňování naší rozestavěné nemovitosti, může přijít na řadu další čerpání dle plánovaného rozpočtu stavební firmy. Patříme-li do skupiny kutilů či máme-li ochotné a šikovné známé, předkládáme bance faktury za stavební materiál, případně faktury za práci najatých dělníků. Lidem stavícím svépomocí dnes už vychází vstříc některé hypoteční domy tím, že dokáží provést čerpání oproti čestnému prohlášení, že prostředky byly použity na výstavbu příslušné nemovitosti. Oproti čestnému prohlášení však nelze vyčerpat celou půjčovanou částku, ale pouze část - většinou maximálně 30 %.

Po prostavění čerpaných prostředků musí znovu přijít odhadce, který navýší aktuální hodnotu zastavované nemovitosti a tak to jde až do momentu kolaudace.  Kolaudace je v hypotečním procesu dalším mezníkem: přecházíme na anuitní splácení hypotéky. Do momentu kolaudace splácíme pouze úroky z čerpaných částek.

A když nemáme pozemek?
Jak ale vypadá hypoteční proces v případě, kdy nejsme vlastníky pozemku a disponujeme finančními prostředky pokrývajícími pouze část investice? Zde existují dvě možnosti:
Pro někoho je vhodnější uhradit cenu pozemku hypotékou a vlastní finanční prostředky vložit do první etapy výstavby. Budeme mít tedy hypotéky dvě: jednu 100 % na pozemek, jejíž anuitu začneme splácet po podpisu kupní smlouvy, a druhou na výstavbu domu. Tuto hypotéku budeme splácet po kolaudaci a její postup už jsme popsali výše. Ještě nutno dodat, že tyto dvě hypotékymusí být od stejného hypotečního domu.

Druhou variantou je jediná hypotéka na pozemek i dům, přičemž vlastní prostředky se použijí k uhrazení části kupní ceny pozemku. Nevýhodou oproti předchozímu řešení je to, že mezi koupí pozemku a výstavbou domu nemůže být libovolná časová prodleva. Jednak jsme nuceni hradit úroky z vyčerpané části úvěru na pozemek, jednak banka standardně vyžaduje kolaudaci domu do 24 měsíců od schválení hypotečního úvěru.

Nemáme ani pozemek, ani vlastní peníze 
Jak ale řešit situaci, kdy nemáme ani pozemek, ani finanční hotovost? Takový případ je opravdu těžko řešitelným oříškem. Proč? Oproti situaci, kdy vlastníme pozemek, který můžeme zastavit,  a hypotéku potřebujeme jen na výstavbu, to máme těžší v tom, že nemáme finanční prostředky na první etapu výstavby do jednoho metru výšky. Banka totiž uvolní prostředky na náš účet oproti zastavení kupovaného pozemku, ale neuvolní prostředky na část stavby, která zatím neexistuje. Řešením je nalézt stavební firmu, která jednotlivé etapy prací provede na dluh a banka prostavěné prostředky uvolní posléze. Tato situace je velmi nepříjemná zejména v Praze, kde zápis do katastru trvá déle. Po zaměření rozestavěného domu a po ocenění nemovitosti znalcem tak firma musí dlouho čekat, než banka oproti zápisu do katastru uvolní potřebné prostředky. Ze všech možných případů je tento způsob výstavby a financování nejnáročnější.

Určitě bychom našli ještě další možné varianty, se kterými se lze v praxi setkat. V zásadě lze dnes řešit i případy, které by v minulých letech byly zcela nerealizovatelné. Díky dnešní široké nabídce bank je financování výstavby rodinného domu hypotékou mnohem jednodušší a rychlejší. Vzhledem k faktu, že každá banka má jinou metodiku a k hypotečním případům přistupují banky různě, je třeba si předem dobře rozmyslet, který hypoteční dům je pro náš případ nejvhodnější a poskytne nám ty nejpříznivější podmínky. Přísloví „dvakrát měř, jednou řež“, bychom neměli uznávat jen ve stavebním procesu, ale měli bychom se jím řídit i při výběru banky, která nám sen o vlastním domečku pomůže naplnit.

Petra Horáková Krištofová 
www.refinancovanihypoteky.eu